Hausse remarquable du nombre de biens vendus en 2014 à des prix stables

ERA base son Baromètre sur les résultats des ventes des 110 agences ERA dispersées dans tout le pays. Le Baromètre ERA est unique en termes d’exhaustivité des informations sur les transactions.

Le prix de vente moyen des maisons reste stable, celui des appartements augmente légèrement

Comme prévu, les prix de vente moyens des maisons n’ont plus augmenté. Fin 2013, le prix de vente moyen d’une maison en Belgique était de 230.021 euros et fin 2014, il était passé à 230.447 euros, soit seulement 420 euros de plus.

Les prix de vente des appartements ont toutefois encore augmenté de 3 % : le prix moyen est passé de 178.775 euros en 2013 à 183.799 euros à la fin 2014. Les prix ont surtout connu une hausse à Bruxelles (de 10 %) et dans le Brabant flamand (de 9 %). À Anvers, les prix ont baissé de 2 %. Contre toute attente, les prix n’ont pas diminué à la côte, ils ont même augmenté de 1 %.

Les charges financières diminuent de 9%

Pol Vanacker, Managing Partner d’ERA : « Une personne qui contractait une hypothèque fin 2013 pour l’achat d’une maison au prix moyen de 230.021 euros, devait rembourser 1.410 euros par mois pendant 20 ans. Un acheteur qui payait fin 2014 le prix moyen de 230.447 euros pour une maison devait payer seulement 1.278 euros par mois pendant 20 ans, soit une diminution de 9,3 % ou 132 euros par mois. Sur 20 ans, cela représente 31.680 euros de moins à rembourser. »

« Il s’agit bien sûr d’un avantage spectaculaire pour tous les acquéreurs, mais cela compense aussi largement l’effet négatif de la modification du bonus logement en Flandre », ajoute Iain Cook, Managing Partner d’ERA.

L’Index Immobilier ERA – KU Leuven donne une clarification sur le développement réel des prix des habitations

La KU Leuven a développé l’Index Immobilier ERA – KU Leuven en collaboration avec ERA. Cet index unique reflète le développement réel des prix des habitations. Le problème réside dans le fait que les prix de vente standards sont les prix moyens des transactions et qu’ils ne tiennent pas compte de la superficie, des finitions ou de la situation géographique du bien. Ce n’est pas le cas de l’Index Immobilier ERA-KU Leuven qui prend en compte tous les facteurs imaginables pouvant influencer positivement et négativement le prix.

Selon cet Index Immobilier, la valeur moyenne d’une maison a diminué de 1,7 % fin 2013 par rapport à 2012. Une tendance à la baisse semble donc s’être amorcée, mais rien n’est moins vrai : les prix corrigés des maisons ont encore baissé en 2014, mais seulement de 1 %. Les prix des appartements ont également diminué de 1 %, ce qui renverse la tendance, car ils avaient encore augmenté de 3,33 % en 2013.

Roel Helgers, doctorant à la KU Leuven, qui a développé l’Index avec le professeur Erik Buyst : « Cet Index Immobilier avait déjà démontré que les prix des biens n’avaient pas augmenté de manière aussi spectaculaire qu’on le pensait généralement au cours des 10 dernières années. Les prix des biens ont augmenté, mais ceux-ci sont aussi de meilleure qualité : meilleurs finitions, plus luxueux et beaucoup mieux isolés. Il est donc logique qu’ils soient devenus plus chers : on paie plus, mais pour un meilleur produit. »

Les prix de l’énergie sont déterminants pour le fossé entre les prix des maisons récentes et anciennes

Au cours des dernières années, la consommation énergétique était le mantra du marché immobilier résidentiel. Les prix de l’énergie en forte hausse – qui engloutissent une part toujours plus grande du budget logement – ainsi que le Certificat de Performance Énergétique, les normes plus rigoureuses, la nécessité de mieux isoler et la politique de financement des banques ne sont pas sans conséquence : les biens un peu plus anciens et relativement plus grands ont commencé à tomber en disgrâce.

Iain Cook poursuit : « Les biens plus anciens sont relativement bon marché à l’achat par rapport aux biens modernes. Le fossé entre les prix des habitations récentes et anciennes va-t-il continuer à se creuser ? Cela dépend en partie de l’évolution des prix de l’énergie et des mesures fiscales, comme un taux de TVA réduit pour les rénovations et des subsides pour l’isolation et les travaux d’amélioration. »

Beaucoup plus de biens vendus en Flandre en 2014

Il semblait initialement qu’en 2014, le nombre de biens qui allaient se vendre serait à peu près identique à l’année précédente. Après l’annonce de la modification radicale du système de bonus logement, le nombre de transactions a toutefois grimpé de façon spectaculaire au second semestre. Aux mois de septembre et octobre, les agents ERA ont vendu 25 % de biens en plus qu’en 2013 à la même époque.

Iain Cook : « Nous pensions que cela redeviendrait plus calme après l’assaut de septembre et octobre, et que le nombre de transactions redescendrait considérablement à partir de novembre. En effet, les chances, pour les acquéreurs qui achetaient à ce moment-là, d’encore bénéficier du bonus logement, étaient très minces. À notre grande surprise, ce ne fut pas le cas et nous avons vendu en novembre et décembre autant de biens qu’au cours de ces deux mois l’année précédente. Cela s’explique peut-être par les conditions qui étaient toujours très favorables pour acheter un bien. Le taux hypothécaire était encore historiquement bas et le rendement sur les placements à taux fixe est très limité. En Belgique, l’immobilier reste donc un très bon investissement, que ce soit pour un usage propre ou pour le louer. »

Il est évident que les modifications apportées au bonus logement ont eu un effet positif sur le nombre de transactions en Flandre. En Wallonie aussi, les acheteurs ont profité de conditions hypothécaires favorables : le sud du pays a connu une relance manifeste du nombre de transactions de vente au cours des derniers mois de 2014.

À quelle vitesse les biens se sont-ils vendus ?

En 2014, les maisons se sont vendues en moyenne en 110 jours. Ce chiffre était de 109 jours en 2013, soit seulement un jour de moins.

En 2014, il fallait en moyenne 119 jours avant qu’un compromis soit signé. En 2013, les appartements se vendaient en moyenne en 116 jours, soit une différence de trois jours.

Pour vendre facilement une habitation, un prix de vente réaliste et conforme à la valeur du marché est crucial dès le départ. Alain Declercq, analyste chez ERA : « Il existe une corrélation évidente entre la différence dans le prix demandé, la vitesse à laquelle un bien se vend et le prix de vente final. Si le prix demandé est correct, un bien se vend en moins de 60 jours et la différence entre le prix demandé et le prix vendu ne sera en moyenne que de 3 %. Plus le bien reste longtemps en vente, plus la différence entre le prix demandé et le prix vendu se creuse. La réussite de vente d’un bien sans devoir négocier le prix dépend de son prix réaliste dès le départ.. »

Les avenues sont plus chères que les rues

Parmi les informations révélées par l’étude de la KU Leuven, il convient de remarquer que le type de rue où se situe un bien influence largement le prix d’une maison. Une habitation située sur une « avenue » coûtera par exemple en moyenne 5 % plus cher qu’un bien identique implanté le long d’une « chaussée ». Les habitations situées sur une « drève » sont même en moyenne 8 % plus chères que les biens comparables le long d’une chaussée. Ces informations montrent que l’emplacement d’une habitation joue un rôle non négligeable sur le prix : l’acheteur paie plus pour un bien « mieux » situé.

Un autre fait remarquable révélé par l’étude de la KU Leuven concerne la taille relative d’une habitation comparée aux autres biens dans la même rue. Il ressort par exemple de l’Index Immobilier ERA-KU Leuven que le prix de la plus petite maison de la rue est proportionnellement plus élevé que le prix de la plus grande maison, même après avoir tenu compte de la taille moyenne d’une habitation dans la rue. Cela indique qu’il est bel et bien question d’un certain effet de  nivellement au sein d’une même rue.

Une dernière conclusion intéressante de l’étude révèle que la taille d’une parcelle n’est pas le seul élément à avoir une influence significative sur le prix, la forme de la parcelle joue aussi un rôle essentiel. Les parcelles de forme relativement compacte sont manifestement préférées aux parcelles allongées ou trapézoïdales. Toutes ces conclusions montrent que l’acheteur belge moyen apprécie une certaine organisation spatiale.

Perspectives pour 2015

En raison de la persistance des taux hypothécaires très bas, du taux presque négatif sur les comptes épargne et de la propension à l’épargne des Belges, il semble que le Belge conservera sa traditionnelle brique dans le ventre. Nous continuons à vendre des habitations, pour un usage propre ou comme investissement sûr.

ERA s’attend à ce que les prix de vente des habitations restent stables en 2015. Les mesures attendues des gouvernements régionaux et fédéral peuvent cependant largement influencer la situation.

À propos d’ERA

Fondé en 1972 aux Etats-Unis, ERA est un groupement de courtiers de qualité spécialisés dans l’immobilier résidentiel. Le groupement est présent dans 35 pays ainsi qu’aux États-Unis et compte 2400 agences immobilières indépendantes affiliées. Le réseau ERA est actif dans 13 pays d’Europe, dont la Belgique. Le groupement de courtiers ERA existe en Belgique depuis 1995 et compte actuellement 110 agences. ERA accepte uniquement les courtiers agréés par l’IPI. Cette exigence garantit un niveau élevé de connaissance et d’expérience tant en matière immobilière que juridique. Pour plus d’informations, surfez sur www.era.be