Opmerkelijke stijging van het aantal verkochte woningen in 2014 aan stabiele prijzen

ERA baseert de Barometer op de resultaten van de verkopen van de 110 ERA kantoren verspreid over het ganse land. De ERA Barometer is uniek door zijn compleetheid aan informatie over de transacties.

Gemiddelde verkoopprijs huizen blijft stabiel, die van appartementen stijgt lichtjes

Zoals verwacht zijn de gemiddelde verkoopprijzen van huizen niet meer gestegen. Eind 2013 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een huis in België 230.021 euro en eind 2014 was dat gestegen tot 230.447 euro, een schamele 420 euro meer.

De verkoopprijzen van appartementen stegen nog wel met 3%: van gemiddeld 178.775 euro in 2013 naar 183.799 euro eind vorig jaar. De prijzen stegen vooral in Brussel (met 10%) en in Vlaams-Brabant (met 9%). In Antwerpen daalden de prijzen met 2%. Tegen de verwachting in daalden de verkoopprijzen niet aan de kust, maar stegen ze daar met 1%.

Financieringslast daalt met 9%

Pol Vanacker, managing partner bij ERA, duidt: “Iemand die eind 2013 een hypotheek afsloot voor de aankoop van een woning aan de gemiddelde prijs van 230.021 euro, moest 20 jaar lang 1.410 euro per maand aflossen. Een koper die eind 2014 de gemiddelde verkoopprijs van 230.447 euro betaalde voor een huis, moet slechts 1.278 euro gedurende 20 jaar per maand betalen. Dat is 9,3% of 132 euro per maand minder. Over 20 jaar gespreid betekent dit 31.680 euro minder af te lossen.”

“Dit is natuurlijk een spectaculair voordeel voor alle kopers, maar het compenseert ook ruimschoots het negatieve effect van de woonbonus aanpassingen in Vlaanderen,” vult Iain Cook, managing partner van ERA, aan.

ERA-KU Leuven Vastgoedindex geeft inzicht in de werkelijke prijsontwikkeling van woningen

De KU Leuven ontwikkelde samen met ERA de ERA-KU Leuven Vastgoedindex. Deze unieke index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen weer. Het probleem is immers dat de standaard verkoopprijzende gemiddelde transactieprijzen van woningen zijn en geen rekening houden met de grootte van de woning, de afwerking of ligging. De ERA-KU Leuven Vastgoedindex, doet dat wel door alle mogelijke factoren die een positief, maar ook een negatief, effect op de prijs kunnen hebben, mee te tellen.

Volgens deze Vastgoedindex daalde de gemiddelde waarde van een huis eind 2013 ten opzichte van 2012 met 1,7%. Een dalende trend leek dus ingezet te zijn, maar niets blijkt minder waar: de gecorrigeerde prijzen van huizen daalden nog wel in 2014, maar met slechts 1%. De prijzen van appartementen daalden ook met 1% en dat was een trendbreuk, omdat deze in 2013 nog stegen met 3,33%.

Doctoraalstudent Roel Helgers van de KU Leuven, die de index met professor Erik Buyst ontwikkelde, licht toe: “Al eerder toonde deze Vastgoedindex aan dat de prijzen van woningen de laatste 10 jaar helemaal niet zo spectaculair zijn gestegen als algemeen wordt aangenomen. Prijzen van woningen stegen, maar die woningen zijn ook gewoon kwalitatiever: beter afgewerkt, meer luxe en veel beter geïsoleerd. Dus het is logisch dat ze duurder werden: je betaalt meer, maar voor een beter product.”

Energieprijzen bepalend voor de kloof  tussen de prijzen van recente en oude woningen

De afgelopen jaren was energieverbruik het mantra van de woningmarkt. De sterk gestegen energieprijzen - die een steeds grotere hap uit het woonbudget namen - maar ook het Energie Prestatiecertificaat, de strengere normen en de noodzaak om te isoleren en het financieringsbeleid van de banken, hadden tot gevolg dat iets oudere en relatief grotere woningen uit de gratie begonnen te geraken.

Iain Cook gaat verder: “Oudere woningen zijn in aanschaf relatief goedkoop ten opzichte van een moderne woning. Of de kloof in prijzen tussen recente en oude woningen verder zal vergroten, is mede afhankelijk van de evolutie van de energieprijzen en de fiscale maatregelen, zoals een verlaagd BTW tarief voor renovaties en subsidies voor isolatie en verbeteringswerken.”

In Vlaanderen veel meer woningen verkocht in 2014

Aanvankelijk leek het er op dat er in 2014 ongeveer evenveel woningen verkocht zouden worden als in het voorgaande jaar. Na de bekendmaking van de ingrijpende aanpassing aan het systeem van de woonbonus, steeg het aantal transacties echter spectaculair in de tweede helft van het jaar. In de maanden september en oktober verkochten de ERA makelaars 25 procent meer woningen dan in deze maanden in 2013.

Iain Cook licht toe: “Wij dachten dat we na de storm van september en oktober stilte zouden krijgen, en dat het aantal transacties aanzienlijk zou terugvallen vanaf november. De kans dat de kopers die dan kochten nog zouden kunnen genieten van de oude woonbonus, was zeer klein. Zeer tot onze verbazing is dat niet gebeurd en verkochten we in november en december evenveel woningen als in diezelfde periode in 2013. Een verklaring is waarschijnlijk te zoeken bij de verder zeer gunstige omstandigheden om een woning te kopen. De hypotheekrente staat nog steeds historisch laag en het rendement op vastrentende beleggingen is zeer gering. Vastgoed blijft in België dus een zeer goede investering, voor eigen gebruik of om het te verhuren.”

Dat de aanpassingen aan de voorwaarden van de woonbonus een positief effect hadden op het aantal transacties in Vlaanderen is evident. Ook in Wallonië profiteerden kopers echter van de gunstige hypotheekvoorwaarden: er was een duidelijke opleving van het aantal verkooptransacties in de laatste paar maanden van 2014.

Hoe snel werden woningen verkocht?

In 2014 werden huizen in gemiddeld 110 dagen verkocht. In 2013 stond een huis 109 dagen te koop, dus slechts een dag minder lang.

Appartementen stonden in 2014 gemiddeld 119 dagen te koop alvorens het compromis werd getekend. In 2013 werden appartementen in gemiddeld 116 dagen verkocht, dus 3 dagen minder lang dan afgelopen jaar.

Om een vlotte verkoop van een woning te realiseren is een realistische vraagprijs, die in overeenstemming is met de marktwaarde, van bij het begin cruciaal. Alain Declercq, analist bij ERA, vertelt: “Er is een heel duidelijke correlatie tussen het verschil in de vraagprijs, de snelheid waarmee een woning verkocht wordt en de verkoopprijs. Als de vraagprijs correct is dan wordt de woning in minder dan 60 dagen verkocht en zal het verschil tussen vraag en verkoopprijs gemiddeld slechts 3% procent bedragen. Hoe langer de woning te koop staat, hoe groter het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs. Wil je je woning vlot verkopen en zo min mogelijk onderhandelen over de prijs, dan moet je ervoor zorgen dat je dus begint met een realistische vraagprijs.”

Lanen zijn duurder dan straten

Een van de opmerkelijke weetjes die uit de studie van de KU Leuven komt, is dat het type straat waarin een pand gelegen is een belangrijk effect heeft op de prijs van een verder identieke woning. Zo zal een woning gelegen aan een “laan” gemiddeld genomen ongeveer 5% meer kosten dan eenzelfde woning gelegen langs een “steenweg”. Woningen gelegen aan een “dreef” zijn gemiddeld genomen zelfs meer dan 8% duurder dan vergelijkbare woningen gelegen langs een steenweg. Bovenstaande gegevens tonen aan dat de locatie van een woning van groot belang is voor de prijs: voor een woning op een “betere” locatie wordt meer geld neergeteld.

Een ander opmerkelijk feit dat voortkomt uit de studie van KU Leuven betreft de relatieve grootte van een woning in vergelijking met de andere woningen in dezelfde straat. Zo toont de ERA-KU Leuven Vastgoedindex aan dat de prijs van de kleinste woning in de straat relatief hoger ligt dan de prijs van de grootste woning, zelfs nadat rekening gehouden wordt met de gemiddelde grootte van een woning in de straat. Dit duidt erop dat er dus sprake is van een zeker nivelleringseffect binnen eenzelfde straat.

Een laatste interessante conclusie uit het onderzoek toont aan dat niet enkel de grootte van een kavel een significante invloed heeft op de prijs, maar ook de vorm van de kavel. Zo worden kavels met een relatief compacte vorm duidelijk geprefereerd boven langwerpige kavels of kavels met een trapeziumvorm. De bovenstaande bevindingen tonen aan dat de gemiddelde Belgische koper een zekere ruimtelijke ordening apprecieert.

Vooruitzichten voor 2015

Door de aanhoudende zeer lage hypotheekrente, de bijna negatieve rente op het spaarboekje en de hoge spaarquota van de Belg, lijkt het erop dat de Belg de traditionele baksteen in de maag zal houden. We blijven woningen kopen, voor eigen gebruik of als veilige investering.

ERA verwacht dat de verkoopprijzen van woningen stabiel zullen blijven in 2015. De te verwachten maatregelen van de gewestelijke en federale regeringen kunnen een en ander echter nog wel flink beïnvloeden.

Over ERA

ERA is een samenwerkingsverband van kwaliteitsmakelaars in residentieel onroerend goed dat in 1972 in Amerika is ontstaan. Wereldwijd opereert de groepering in 35 landen en de Verenigde Staten en telt ze 2.400 aangesloten, onafhankelijke makelaarskantoren. In Europa is ERA actief in 13 landen, waaronder België. In België bestaat de ERA makelaarsgroep sinds 1995 en telt deze momenteel 110 ERA kantoren.  Enkel BIV-erkende makelaars kunnen zich aansluiten. Deze vereiste staat borg voor een solide vakinhoudelijke en juridische graad van kennis en ervaring. Voor meer informatie  surf naar www.era.be